Các Nguyên Nhân Khiến Chi Phí Xây Dựng Phát Sinh Ngoài Dự Kiến

Trong quá trình thi công nhà ở, việc lập kế hoạch tài chính là yếu tố then chốt quyết định đến mức độ hoàn thiện, tính thẩm mỹ và chất lượng công trình. Tuy nhiên, chi phí xây dựng thực tế rất dễ bị đội lên so với dự toán ban đầu nếu chủ đầu tư không kiểm soát tốt hoặc gặp phải những tình huống ngoài ý muốn.

Trong quá trình Minh Bảo tư vấn, trao đổi trực tiếp với khách hàng, chúng tôi đã gặp không ít trường hợp khách hàng lo lắng, căng thẳng vì chi phí xây dựng vượt dự tính. Vậy nguyên nhân thực sự đến từ đâu và làm thế nào để kiểm soát tình trạng này một cách hiệu quả? Hãy cùng Minh Bảo điểm qua các nguyên nhân phổ biến khiến chi phí xây dựng phát sinh ngoài dự kiến và các giải pháp thực tế giúp bạn chủ động quản lý ngân sách thi công hiệu quả hơn nhé! 

1. Thay đổi nhiều lần thiết kế khi đang thi công

Một trong những nguyên nhân phổ biến và nghiêm trọng nhất khiến chi phí xây dựng vượt dự kiến là việc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công. Nhiều chủ đầu tư sau khi đã thống nhất bản vẽ và thậm chí đã xin giấy phép xây dựng, vẫn tiếp tục điều chỉnh thiết kế vì thay đổi ý tưởng thiết kế hoặc thay đổi công năng sử dụng. Tuy nhiên, mỗi lần điều chỉnh như vậy sẽ kéo theo nhiều hệ lụy:

• Phải điều chỉnh lại bản vẽ kết cấu, kỹ thuật, đôi khi kéo theo cả hệ thống điện nước, móng nền, kết cấu chịu lực… khiến đơn vị thiết kế phải làm lại, mất thêm thời gian và chi phí. Đôi một số hạng mục xây dựng của thiết kế cũ đã được thực hiện phải phá dỡ để phù hợp với thiết kế mới gây lãng phí Đồng thời, việc thay đổi vật tư, thiết bị theo thiết kế mới cũng dễ dẫn đến tình trạng vật liệu đã đặt mua trở nên dư thừa, gây lãng phí hoặc mất thêm thời gian chờ vật tư mới.
• Tiến độ công trình bị gián đoạn khi thay đổi thiết kế vì đội ngũ thi công phải dừng lại để chờ điều chỉnh. Nếu thay đổi lớn, có thể phải xin lại giấy phép xây dựng, mất thêm thời gian và chi phí làm hồ sơ pháp lý.

Minh Bảo luôn tư vấn kỹ lưỡng thiết kế và chốt thiết kế cùng chủ đầu tư trước khi thi công. Việc này giúp hạn chế tối đa việc thay đổi, từ đó kiểm soát tốt chi phí xây dựng và đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ.

2. Phát sinh chi phí từ thủ tục xin giấy phép xây dựng

Nhiều chủ đầu tư không lường trước được những chi phí liên quan đến thủ tục xin giấy phép xây dựng. Việc không nắm rõ quy trình pháp lý, thiếu kinh nghiệm trong chuẩn bị hồ sơ hay gặp vướng mắc trong quá trình thẩm định khiến cho khoản chi phí xây dựng này phát sinh ngoài dự kiến và có thể ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách tổng thể của công trình.

Các chi phí phát sinh thường gặp về pháp lý bao gồm:

• Phí thuê dịch vụ xin phép hoặc luật sư pháp lý: Nếu tự thực hiện không thành công, chủ đầu tư buộc phải nhờ đến các đơn vị chuyên nghiệp để đảm bảo hồ sơ hợp lệ, đầy đủ và đúng quy định.
• Chi phí đo đạc, lập bản vẽ xin phép, công chứng, trích lục đất: Đây là những chi phí bắt buộc để hoàn thiện hồ sơ xin phép xây dựng, thường bị bỏ sót trong tính toán ban đầu.
• Chi phí điều chỉnh giấy phép: Nếu trong quá trình xin phép hoặc sau khi xin phép xong lại thay đổi thiết kế, sẽ cần thực hiện điều chỉnh hồ sơ và nộp lại, làm mất thêm thời gian và tiền bạc.

Tại Minh Bảo, chúng tôi hỗ trợ xin giấy phép xây dựng và một phần chi phí xin phép. Từ khâu đo đạc hiện trạng, lập bản vẽ đến hoàn tất hồ sơ xin phép, khách hàng đều được hỗ trợ tận tình. Nhờ vậy, thời gian xử lý nhanh chóng, hồ sơ chuẩn chỉnh, minh bạch và không phát sinh chi phí bất ngờ, giúp chủ đầu tư yên tâm khi bắt đầu xây dựng.

>> Có thể bạn quan tâm: Thủ tục xin phép xây dựng bao gồm những gì? 

3. Tiến độ thi công chậm, thời gian bị kéo dài

Một trong những yếu tố âm thầm nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng chính là việc thi công kéo dài hơn so với kế hoạch ban đầu. Khi tiến độ chậm trễ, nhiều khoản chi phí bắt buộc sẽ phát sinh theo ngày, theo tuần, khiến ngân sách bị đội lên mà chủ đầu tư không lường trước được.

Các chi phí xây dựng phát sinh thường gặp gồm:

• Chi phí nhân công tăng cao: Khi công trình thi công kéo dài, chủ đầu tư phải trả thêm tiền lương cho đội thợ, kỹ sư, giám sát… 
• Ảnh hưởng dây chuyền đến các hạng mục khác: Tiến độ chậm trễ làm trì hoãn các công đoạn sau như lắp đặt nội thất, hoàn thiện cảnh quan, kế hoạch dọn vào ở, thậm chí ảnh hưởng đến hợp đồng thuê nhà tạm thời hoặc lịch trình kinh doanh của gia chủ.

Nguyên nhân dẫn đến chậm tiến độ có thể đến từ thời tiết xấu, thiếu nhân lực hoặc thiết bị, hoặc do nhà thầu thi công thiếu chuyên nghiệp, không có kế hoạch kiểm soát tiến độ chặt chẽ.

Tại Minh Bảo, chúng tôi thi công theo lịch trình rõ ràng, có giám sát công trình 24/7 để đảm bảo tiến độ. Trong trường hợp tiến độ công trình bị chậm, cũng sẽ có các phương án giải quyết vấn đề này (Được thể hiện chi tiết trong hợp đồng). Hợp đồng thi công luôn kèm theo cam kết thời gian bàn giao cụ thể, giúp khách hàng yên tâm về tiến độ và tránh phát sinh chi phí không đáng có do trễ hạn.

4. Giá nguyên vật liệu xây dựng biến động làm phát sinh chi phí xây dựng

Thị trường vật liệu xây dựng luôn có sự biến động mạnh mẽ, đặc biệt trong các thời điểm cao điểm xây dựng hoặc khi chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế như chính sách thuế, tỷ giá ngoại tệ, chi phí vận chuyển, thậm chí là giá xăng dầu. Những biến động này có thể khiến giá của các vật tư thiết yếu như xi măng, thép, cát, đá… tăng đột biến chỉ trong vài tuần, gây ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí xây dựng nếu không được dự trù kỹ lưỡng.

Ngoài ra, một sai lầm thường gặp là lựa chọn vật tư hoàn thiện cao cấp vượt quá nhu cầu thực tế. Chẳng hạn, sử dụng gạch ốp lát nhập khẩu, thiết bị vệ sinh đắt tiền hay hệ thống cửa ngoại nhập trong khi chưa cần thiết với tổng thể ngôi nhà, có thể khiến ngân sách vượt kiểm soát.

Minh Bảo hiểu rõ những thách thức này, do đó chúng tôi luôn cập nhật bảng giá vật tư mới nhất theo từng thời điểm, và tư vấn chi tiết cho khách hàng trong khâu lựa chọn vật liệu. Các gói dịch vụ tại Minh Bảo được phân chia rõ ràng theo mức độ đầu tư: Trung bình – Trung bình khá – Khá +++, giúp khách hàng chủ động lựa chọn vật tư phù hợp với ngân sách và nhu cầu sử dụng. Nhờ đó, chất lượng công trình vẫn đảm bảo công năng, nhưng chi phí được kiểm soát chặt chẽ và hiệu quả hơn rất nhiều so với việc tự chọn vật tư không theo định hướng chuyên môn.

>> Mời bạn tham khảo đơn giá chi tiết của các dịch vụ xây dựng tại Minh Bảo cũng như vật liệu dùng trong các gói dịch vụ này tại: Báo giá xây nhà trọn gói

5. Phát sinh thêm hạng mục ngoài hợp đồng đã chốt

Khi bắt đầu xây nhà, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào phần nhà chính, chưa tính đến các hạng mục phụ như sân vườn, cổng rào, mái che, tiểu cảnh, gara, hay hệ thống năng lượng mặt trời. Tuy nhiên, trong quá trình thi công hoặc sau khi hoàn thiện phần thô, nhu cầu thực tế thay đổi khiến gia chủ muốn bổ sung thêm các hạng mục này.

Ngoài ra, một số công trình còn phát sinh yêu cầu từ cơ quan chức năng về an toàn phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, hay bổ sung thiết bị an ninh, dẫn đến việc điều chỉnh thiết kế, thi công thêm hoặc nâng cấp các hệ thống kỹ thuật. Tất cả đều khiến chi phí xây dựng tăng lên đáng kể nếu không dự trù từ đầu.

Điểm đặc biệt là những hạng mục phát sinh này thường không nằm trong hợp đồng ban đầu, vì vậy, khi thi công thêm hạng mục phát sinh thì hiển nhiên là chi phí cũng sẽ phát sinh. 

Tại Minh Bảo, chúng tôi luôn tư vấn kỹ ngay từ ban đầu, đưa ra các phương án mở rộng dự phòng để chủ đầu tư có thể lập kế hoạch tài chính tổng thể, bao gồm cả chi phí phát sinh tiềm năng. Nếu khách hàng có nhu cầu bổ sung trong quá trình thi công, chúng tôi cập nhật báo giá bổ sung rõ ràng, minh bạch, đảm bảo tính linh hoạt mà vẫn kiểm soát được chi phí hiệu quả.

>> Mời bạn tham khảo thêm: Mẫu hợp đồng xây dựng mới nhất

6. Chọn nhà thầu không phù hợp gây phát sinh chi phí xây dựng

Việc lựa chọn nhà thầu là bước then chốt quyết định đến chất lượng và chi phí của cả công trình. Tuy nhiên, nếu lựa chọn phải nhà thầu thiếu uy tín hoặc không đủ năng lực, chủ đầu tư có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng khiến chi phí xây dựng vượt xa dự toán ban đầu.

Một số rủi ro:

• Thi công sai kỹ thuật, phải đập bỏ làm lại: Đây là tình huống tốn kém nhất. Ví dụ như làm sai kết cấu dầm sàn, bố trí sai đường điện nước, hoặc chống thấm kém khiến phải sửa chữa sau khi hoàn thiện, vừa mất thêm thời gian, vừa đội chi phí vật tư và nhân công.
• Gian lận vật tư, làm sai khối lượng: Một số đơn vị thiếu minh bạch có thể sử dụng vật tư kém chất lượng, báo sai khối lượng để trục lợi, ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình và khiến chi phí thực tế vượt xa hợp đồng ban đầu.
• Hợp đồng không rõ ràng, thiếu ràng buộc: Điều này dễ dẫn đến tranh chấp trong quá trình thi công, hoặc không có chế tài rõ ràng nếu nhà thầu làm chậm, làm sai.

Minh Bảo là đơn vị xây nhà trọn gói uy tín, với hơn 14 năm kinh nghiệm tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Chúng tôi cam kết hợp đồng thi công rõ ràng, minh bạch về khối lượng và vật tư, quy trình kiểm soát chất lượng bài bản, và báo giá trọn gói không phát sinh chi phí xây dựng bất ngờ. 

Cách dự trù chi phí xây dựng hiệu quả

Ngoài việc kiểm soát các nguyên nhân chính nói trên, để quản lý tốt chi phí xây dựng, Minh Bảo khuyến nghị:

• Lập bảng dự toán chi tiết: Bao gồm cả phần dự phòng 5–10% cho phát sinh.
  
• Lựa chọn thời điểm xây dựng phù hợp: Tránh mùa cao điểm, mùa mưa.
  
• Tối ưu diện tích, công năng: Thiết kế thông minh giúp tiết kiệm vật tư và nhân công.
  

Chọn gói xây nhà trọn gói để được quản lý toàn diện từ thiết kế, xin phép đến thi công và hoàn thiện.

Trên đây là thông tin chi tiết về các nguyên nhân khiến chi phí xây dựng ngoài dự kiến do Xây Dựng Minh Bảo chia sẻ, cảm ơn quý khách hàng đã theo dõi. Liên hệ 0931 386 222 khi bạn có nhu cầu cần được tư vấn về các dự án xây dựng nhé! 

>> Tham khảo thêm các dịch vụ xây dựng của Xây Dựng Minh Bảo nhé: Dịch vụ cải tạo nhà | Dịch vụ thiết kế nhà

Nguồn: Xây Dựng Minh Bảo

Nguyễn Bá Thanh

Xin chào các bạn! Mình là Nguyễn Bá Thanh - là người đam mê thiết kế xây dựng, xây nhà trọn gói, xây nhà phần thô, sửa chữa nhà,... với 10 năm kinh nghiệm tư vấn, thiết kế, giám sát, thi công nhà phố.Tất cả nội dung được đăng tải trên website Minhbao.vn đều được dựa trên kinh nghiệm thực tế của tôi.

Theo dõi Nguyễn Bá Thanh trên mạng xã hội

https://minhbao.vn